In welchen Fällen macht es Sinn, den Betrieb zu verpachten und nicht zu verkaufen?
Andreas Wasserfallen: Ein generelles Rezept gibt es nicht, jeder Fall ist für sich allein zu betrachten. Der Verkauf eines Betriebs wird wohl erst dann ins Auge gefasst, wenn keine Nachkommen da sind bzw. in der Familie niemand den Betrieb übernehmen will, weder jetzt noch in absehbarer Zukunft.
Bei einem Verkauf stellen sich verschiedene rechtliche Fragen: Allfällige Gewinnanteilsrechte und Vorkaufsrechte sind zu berücksichtigen. Wo das bäuerliche Bodenrecht zur Anwendung kommt, sind die Höchstpreis-Vorschriften einzuhalten.
Falls es Überlegungen gibt, einzelne Flächen vom Betrieb abzuparzellieren, müssen die Rahmenbedingungen geklärt werden, auch bau- und raumplanungs-rechtlich. Wichtig ist auch die Steuerplanung.
Die Verpachtung kann eine Zwischenlösung darstellen. Dabei stellt sich die Frage, ob der Betrieb als Ganzes verpachtet wird, allenfalls ohne Wohnhaus.
Werden einzelne Teil des Gewerbes je separat an mehrere Personen verpachtet, können andere Betriebe strukturell verbessert und die Weichen für einen späteren Verkauf gestellt werden.
Eine solche parzellenweise Verpachtung ist allerdings nur bei besonderen, im Gesetz vorgeschriebenen Konstellationen möglich und muss vom Kanton bewilligt werden.
Besonders bei Gewerbepachten ist zu beachten, dass der Pachtzins nicht beliebig gewählt werden kann, sondern den gesetzlichen Vorgaben entsprechen muss und bewilligungspflichtig ist.
Welches sind die einzelnen Schritte, bis ein Pachtvertrag rechtsgültig ist?
Damit ein landwirtschaftlicher Pachtvertrag vorliegt, muss zwischen den beteiligten Parteien ein Konsens bestehen über zwei wesentlichen Elemente: Auf der einen Seite wird ein Gewerbe oder ein Grundstück zur landwirtschaftlichen Nutzung überlassen, auf der anderen Seite wird dafür ein Zins bezahlt.
Das Gesetz schreibt für die Gültigkeit eines landwirtschaftlichen Pachtvertrages keine besondere Form vor. Auch eine mündliche Abmachung ist gültig. Ein Pachtvertrag kann unter Umständen sogar stillschweigend gültig zu Stande kommen.
Die Parteien können von sich aus allerdings nicht Abmachungen treffen, welche den im Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) enthaltenen zwingenden Bestimmungen widersprechen. Die erste Pachtdauer beträgt für landwirtschaftliche Gewerbe mindestens neun Jahre und für einzelne Grundstücke mindestens sechs Jahre. Eine Verkürzung ist nur bei triftigen, sachlichen Gründen möglich. Die Vereinbarung einer kürzeren Pachtdauer ist in jedem Fall nur gültig, wenn die zuständige kantonale Behörde die beantragte Verkürzung bewilligt hat.
Wie erwähnt, ist auch die parzellenweise Verpachtung eines Gewerbes bewilligungspflichtig.
Vereinbaren die Parteien bei einer Gewerbepacht einen zu hohen Pachtzins, wird dieser durch die Bewilligungsbehörde auf das erlaubte Mass herabgesetzt. Die Gültigkeit der weiteren Bestimmungen des Pachtvertrags bleibt davon unberührt.
Wo bekommen Verpächter und Pächter Unterstützung und Grundlageninformationen?
Bei der landwirtschaftlichen Beratung. Dort sind auch standardisierte Formulare erhältlich, in welchen die wichtigsten Punkte schon aufgeführt sind und welche bezogen auf den konkreten Fall mit den fehlenden Angaben ergänzt werden können.
Welche Sicherheit haben Pächter für Investitionen, die sie tätigen?
Investitionen zielen auf eine funktionelle Verbesserung des Pachtgegenstandes ab und sind wertvermehrend. Solche darf der Pächter nur mit schriftlicher Zustimmung des Verpächters vornehmen.
Hat der Verpächter zugestimmt, so kann er die Wiederherstellung bei Pachtende nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart worden ist. Die Zustimmung hat zur Folge, dass der Pächter bei Pachtende für die Investitionen eine angemessene Entschädigung verlangen darf.
Allerdings kann der Verpächter auch lediglich seine Zustimmung zur Investition geben und von einer Entschädigung absehen. Aus Sicht des Pächters ist also wichtig, dass Investitionen mit dem Verpächter genau vorbesprochen werden, dass dessen Zustimmung vorliegt, eine Entschädigung vereinbart ist und dass eine möglichst genaue Dokumentation erstellt wird. Gemäss dem LPG ist bei Beendigung der Pacht der Pachtgegenstand in dem Zustand, in dem er sich bei Pachtende befindet, zurückzugeben. Wie gesagt, kann der Pächter gestützt auf die getroffenen Vereinbarungen mit dem Verpächter bei Beendigung der Pacht
eine angemessene Entschädigung für seinen Aufwand verlangen.
Für Verbesserungen, die lediglich aus der gehörigen Bewirtschaftung hervorgegangen sind, kann er jedoch keinen Ersatz fordern.
Für potenzielle Betriebsleiter ausserhalb der Familie ist es oft schwierig, einen Betrieb zu finanzieren. Ist das Boden- und Pachtrecht aus Ihrer Sicht noch zeitgemäss?
In den grossen Zügen ja. Es ist zwar richtig, dass potenzielle Betriebsleiter ausserhalb der Familie nicht selten Mühe haben, einen Betrieb zu finden bzw. einen Kauf zu finanzieren. Das gilt aber grundsätzlich auch für andere Branchen.
Und es ist auch nicht in erster Linie am Gesetzgeber, zu entscheiden, wer denn nun der bessere Hofnachfolger sein soll. Das soll, in den schon heute gesetzten Grenzen, der bisherige Eigentümer selber entscheiden können.
Das Interview wurde schriftlich geführt.
Zur Person
Andreas Wasserfallen ist Anwalt und Partner der Luginbühl Gasser + Partner in Bern. Er ist spezialisiert auf das Landwirtschafts-, Vertrags-, Bau- und Planungsrecht, wie auch auf das Sachrecht und die Prozessführung.
Andreas Wasserfallen ist auf einem Bauernhof im Kanton Bern aufgewachsen. Er hat an der ETH Zürich Agronomie und im Anschluss an der Universität Rechtswissenschaften studiert.
